Nhà nước góp 10%? Những điều cần biết chương trình khuyến khích người mua nhà lần đầu ở Canada

Nhà nước góp 10%? Những điều cần biết chương trình khuyến khích người mua nhà lần đầu vừa được nêu trong ngân sách liên bang Canada năm 2019

Có lẽ biện pháp được bàn tán nhiều nhất trong ngân sách liên bang 2019 mới được chính phủ Đảng Tự do đệ trình Hạ viện tuần rồi là chương trình Khuyến khích Người mua nhà Lần đầu (First-Time Home Buyer Incentive).

Theo chương trình này, chính phủ sẽ giúp một số người mua nhà lần đầu bằng cách ứng trước, gọi là khoản khuyến khích (incentive), tới 10% giá mua nhà để người mua mượn mortgage ít hơn và có mức trả nợ hàng tháng thấp hơn.

Chương trình này sẽ do Công ty Mortgage và Nhà Canada (CMHC) quản lý thực hiện. CMHC là tổ chức thuộc chính phủ liên bang, đảm trách bảo hiểm cho hầu hết các khoản vay mortgage ở Canada của những ngôi nhà mua với khoản trả trước (down payment) ít nhất 20% giá mua. Hình thức khuyến khích mới này chỉ dành cho các khoản vay mortgage được CMHC bảo hiểm.

Có một số điều kiện khác. Người mua phải có đủ tiền mặt để trả trước ít nhất 5% giá nhà. Và họ phải có thu nhập gia đình dưới $120,000/năm. Ngoài ra, số tiền của khoản mortgage được bảo hiểm cộng với khoản ứng trước của CMHC sẽ không được cao hơn 4 lần thu nhập hàng năm của người mua nhà, tức là tối đa $480,000.

Như vậy có nghĩa là căn nhà đắt nhất mà người dân hy vọng có thể mua được theo chương trình này sẽ có giá từ $500000 tới $600000, tùy thuộc vào mức trả trước của họ.

Bắt đầu từ tháng 9 năm nay, CMHC sẽ dành 1.25 tỷ đô-la trong vòng 3 năm cho các khoản ứng trước để hỗ trợ này. Người mua nhà mới xây sẽ được ứng trước 10% giá nhà, trong khi người mua nhà hiện có sẽ được 5%.

Tạm thời đó là những thông tin được biết về chương trình này. Vẫn còn một số chi tiết chưa rõ và nhiều câu hỏi về đề xuất này.

Người mua sẽ hoàn trả khoản tiền khuyến khích ứng trước này ra sao?

Người mua nhà rốt cuộc sẽ phải trả tiền lại cho CMHC, hoặc khi bán nhà, hoặc sớm hơn nếu họ muốn. Tuy nhiên, chưa rõ chủ nhà chỉ trả lại khoản tiền mà CMHC ứng trước lúc đầu — như vậy có nghĩa là khoản tiền này được cho vay không lãi — hay nhà nước sẽ được hưởng một phần của giá bán — 5% hoặc 10%, tùy theo tỷ lệ hùn vốn mà CMHC góp ban đầu.

Đây là một chi tiết quan trọng, và có thể lý giải bằng vài phép tính đơn giản. Giả sử bạn mua một căn nhà giá $400,000 với khoản khuyến khích ứng trước 10% của CMHC trị giá $40,000. Nếu giá trị căn nhà của bạn tăng lên tới $600,000 sau nhiều năm, nếu nhà nước xem khoản ứng trước đó là cho vay không lãi thì bạn sẽ chỉ phải trả lại $40,000. Nếu khoản ứng trước đó được xem như hùn vốn, thì bạn phải trả lại $60,000; đây là cách tốt hơn cho nhà nước và người đóng thuế.

Nếu giá trị căn nhà của bạn giảm, ví dụ từ $400,000 xuống còn $300,000, khi bán lại nhà bạn sẽ vẫn phải trả lại số tiền ứng trước ban đầu $40,000 nếu đó là cho vay không lãi. Ngược lại, nếu là hình thức hùn vốn, thì phần 10% trong giá trị nhà của bạn nay chỉ còn $30,000 — nhà nước và người đóng thuế lỗ.

Thu nhập của bạn sẽ được đánh giá ra sao?

Một phần còn mập mờ của kế hoạch này là cách áp dụng mức trần thu nhập gia đình $120,000. Có thể nhà nước sẽ đánh giá thu nhập của bạn không chỉ trong một năm. Nếu không, một số người mua sẽ có động cơ cố gắng giữ thu nhập thấp hơn mức trần chỉ để đủ điều kiện được hưởng khoản khuyến khích ứng trước.

Việc quy định một ngưỡng thu nhập cứng nhắc để xét duyệt điều kiện được tham gia sẽ khiến những người mua nhà có thu nhập chỉ vừa đủ thấp hơn $120,000 có lợi thế hơn hẳn so với những người có thu nhập chỉ vừa cao hơn ngưỡng đó vì họ sẽ không đủ điều kiện được hưởng khoản ứng trước của CMHC.

Chính sách mới sẽ tác động ra sao tới giá nhà?

Nỗi lo ngại chủ yếu ở đây là nếu nhà nước giúp thêm nhiều người mua nhà mà không có sự gia tăng tương ứng về số nhà có để bán, người mua sẽ đấu giá và đẩy giá địa ốc lên cao.

Các chuyên gia kinh tế của ngân hàng TD ước tính rằng hình thức khuyến khích mortgage mới này có thể khiến số nhà bán và giá nhà tăng thêm từ 2% tới 5% trước năm 2020. Nhưng tính toán của họ cũng bao gồm ảnh hưởng dự kiến của một biện pháp ngân sách khác cho phép người mua nhà lần đầu được rút tới tối đa $35,000 — tăng từ mức hiện nay $25,000 — từ tài khoản tiết kiệm hưu trí (RRSP) để mua nhà mà không bị phạt thuế.

Chỉ bàn về hình thức khuyến khích của CMHC, Heather Tremain, tổng giám đốc của tổ chức phi vụ lợi về gia cư Options for Homes, nhận định rằng biện pháp này có thể chỉ có tác động nhỏ đối với giá nhà vì nhà nước chỉ cam kết khoảng 400 triệu đô-la mỗi năm cho chương trình này.

“Đây là một biện pháp nhắm cụ thể tới những người mua nhà có điểm tín dụng tốt, nhưng gặp khó khăn do quy định về phép thử khả năng chịu nợ (stress test),” bà nói với đài Global News.

Quy định stress test của chính phủ liên bang là nhằm bảo đảm người vay sẽ có đủ khả năng trả nợ ngay cả với mức lãi suất cao hơn.

Thomas Davidoff, giáo sư và chuyên gia về gia cư tại Trường Kinh doanh Sauder của Đại học British Columbia, có quan điểm tương tự. Ông tiên đoán rằng nếu chương trình này được áp dụng theo kiểu hùn vốn, chứ không phải cho vay không lãi, nó sẽ có tác động nhỏ tới cầu về nhà ở.

Giáo sư Davidoff là người phê phán mạnh mẽ một chương trình năm 2016 của British Columbia cho người mua nhà lần đầu vay không lãi. Chính quyền tỉnh bang bổ sung thêm cho khoản trả trước của người dân British Columbia với mức đóng góp lên tới tối đa 5% giá mua (với mức tối đa bằng tiền là $37,500). Khoản vay này không cần phải hoàn trả vốn và lãi trong 5 năm.

Chương trình đó thực ra là một kiểu “cho không”, theo Davidoff. Chính quyền tỉnh bang đã không tính đó là khoản hùn vốn và xem như giảm số tiền mà người mua phải tiết kiệm để trả trước. Cách này rất lợi cho người mua, và có tác động rất lớn tới cầu về nhà ở, và càng làm tăng áp lực về giá nhà.

Tuy nhiên, nếu áp dụng như khoản hùn vốn thì có lẽ ít hấp dẫn hơn, theo Davidoff. Ông nghĩ rằng chính quyền tỉnh bang áp dụng kiểu hùn vốn thì có lẽ đã có ít người mua tham gia hơn và có tác động ít ỏi đối với giá nhà.

Ai sẽ được lợi?

Với giá nhà tối đa trong khoảng $500,000-$600,000, chương trình này có thể không mấy có ích cho người mua ở Vancouver và Toronto, nơi giá nhà trung bình hiện ở mức lần lượt là $925,000 và $765,000.

Do vậy, tỷ lệ tham gia chương trình này ở hai thị trường đắt nhất Canada sẽ rất nhỏ, theo tiên đoán của John Pasalis, tổng giám đốc của hãng môi giới địa ốc Realosophy ở Toronto.

Theo quan điểm của Pasalis, nhà nước lâm vào tình thế đường nào cũng thua trong chương trình này. Nếu hình thức khuyến khích này rất được ưa chuộng, nó sẽ đẩy giá nhà lên. Nếu không, nó chỉ có tác dụng với một số ít người mua nhà. Ông cho rằng kịch bản thứ hai khả dĩ hơn.

Giáo sư Davidoff nghĩ rằng biện pháp này vẫn có thể có tác dụng quan trọng ở các thị trường ít đắt đỏ hơn. Giá nhà trung bình ở Canada, loại trừ Vancouver và Toronto, vào khoảng $370,000, hoàn toàn trong phạm vi của chương trình mới này.

Tại những thị trường này, khoản khuyến khích của CMHC sẽ giảm áp lực của quy định stress test, theo Davidoff.

Theo chương trình mới này, người xin vay mortgage vẫn sẽ phải hội đủ điều kiện theo quy định stress test của liên bang. Nhưng khoản khuyến khích này xem như giảm ngưỡng xét duyệt cho người làm stress test, vì mức vay mortgage thấp hơn.

Người đóng thuế chịu rủi ro gì?

Một câu hỏi khác về kế hoạch này: liệu nhà nước — và cũng nghĩa là người đóng thuế — có nguy cơ lỗ vốn trong chương trình này?

Options for Homes có chương trình hùn vốn cho các gia đình thu nhập thấp và trung bình rất giống hình thức được chính phủ liên bang đề xuất trong ngân sách năm nay. Tổ chức phi vụ lợi này cung cấp “khoản cho vay để trả trước” bằng từ 5% tới 15% giá mua nhà cho các gia đình có thu nhập thấp và trung bình hội đủ tiêu chuẩn được vay mortgage truyền thống. Khi chủ nhà bán hoặc dời nhà, tổ chức phi vụ lợi này hưởng từ 5% tới 15% giá bán, tùy vào mức cho vay ban đầu.

Options for Homes đã hoạt động hơn 25 năm và đã giúp hơn 3,600 gia đình mua nhà. Tổ chức này tới nay chỉ mới gặp 5 chủ nhà bị vỡ nợ, trong đó có 3 trường hợp do hoàn cảnh khác thường liên quan tới một tòa nhà cụ thể, theo Tremain.

Rủi ro của người cho vay trong chương trình hùn vốn mua nhà là thấp, theo Tremain.

“Đây là những chủ nhà sinh sống tại nhà của họ,” bà nói. “Nếu giá địa ốc giảm, họ sẽ tiếp tục ở và giữ nhà.”

Tỷ lệ tăng giá trị trong dài hạn của địa ốc dân cư là khoảng 3%, nên xác suất giá mua nhà sẽ thấp hơn giá bán đã điều chỉnh lạm phát vào cuối giai đoạn mortgage, 25 năm chẳng hạn, là gần như bằng không.

Tuy nhiên, rủi ro thực sự là người mua nhà vỡ nợ khi kinh tế suy thoái, theo Pasalis. Người ta thường chật vật trong việc trả nợ mortgage khi họ mất việc làm hoặc bị giảm giờ làm. Và những người cần phải nhờ tới hình thức khuyến khích của CMHC để mua nhà thì dễ bị ảnh hưởng của kiểu cú sốc tài chính này hơn bình thường.

Một cách mà nhà nước có thể giảm mức độ chịu rủi ro kiểu này là tính mức bảo hiểm CMHC dựa trên mức trả trước của người mua nhà, thay vì trên mức vay mortgage, theo giáo sư Davidoff.

CMHC hiện tính mức bảo hiểm cao hơn cho người có mức trả trước thấp hơn. Lý do là vì nếu người mua cần vay càng nhiều so với giá trị nhà, thì khoản vay càng rủi ro và phí bảo hiểm vỡ nợ mua nhà càng cao.

Nhưng nếu một người mua trả trước ví dụ 5% và được ứng trước thêm 5% từ hình thức khuyến khích của CMHC, thì người đó sẽ phải vay mortgage chỉ bằng 90% giá trị nhà, thay vì 95%.

Giáo sư Davidoff hy vọng rằng CMHC sẽ buộc một người mua như vậy trả phí bảo hiểm cao hơn, như phải trả với khoản vay 95% giá trị nhà. Nhưng, cũng như nhiều vấn đề khác về chính sách mới này, chi tiết đó vẫn còn đợi xem có được áp dụng hay không.

Khương An lược dịch từ Global News, 22/3/2019.

© Bản tiếng Việt của Canada Info.

2 thoughts on “Nhà nước góp 10%? Những điều cần biết chương trình khuyến khích người mua nhà lần đầu ở Canada

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Website này sử dụng Akismet để hạn chế spam. Tìm hiểu bình luận của bạn được duyệt như thế nào.