Canada đổi quy định kiểm tra tài chính khi vay mortgage, giúp người mua dễ được duyệt vay hơn

Địa ốc, Tài chính cá nhân

Bắt đầu từ tháng 4/2020, chính phủ liên bang sẽ thay đổi các quy định về cho vay mortgage để ít nhất là trong ngắn hạn giúp người dân dễ dàng được duyệt vay nợ để mua nhà hơn.

Bộ Tài chính cho biết kể từ ngày 6 tháng 4, phép thử khả năng chịu nợ (stress test) đối với các khoản vay mortgage sẽ được tính theo một cách mới.

Phép thử khả năng chịu nợ (stress test) được áp dụng vào tháng 1 năm 2018 với mục tiêu giảm bớt đầu cơ trên thị trường nhà ở vào thời điểm đó. Mục đích của stress test là bảo đảm sao cho người vay sẽ có khả năng trả hết nợ ngay cả khi lãi suất tăng. Người muốn vay được kiểm tra khả năng trả hết nợ vay ở mức lãi suất cao hơn và nếu người vay không qua được phép thử này, người cho vay không được phép cho họ vay tiền.

Các quy định này đã có tác dụng hạ nhiệt thị trường, đặc biệt là đối với những người mua lần đầu, làm giảm giá nhà tại nhiều thị trường vì số người mua khả dĩ giảm bớt.

Vào thời điểm quy định này được áp dụng, lãi suất chuẩn mực được định ở mức lãi suất kỳ hạn 5 năm được niêm yết của các ngân hàng lớn ở Canada; mức này hiện đang ở mức 5.19%. Nhưng theo quy định mới được công bố hôm 18/2/2020 và sẽ áp dụng vào tháng Tư năm nay, chuẩn mực mới sẽ là “mức trung vị của lãi suất mortgage cố định kỳ hạn 5 năm từ các đơn xin bảo hiểm mortgage, cộng thêm hai phần trăm.”

Thay đổi này là để phản hồi một trong những ý kiến chỉ trích chính về stress test ban đầu, đó là lãi suất chuẩn mực được ấn định cao một cách tùy tiện. Và những tổ chức cho vay phi ngân hàng không hài lòng về chuyện quy định stress test khiến cho các ngân hàng lớn càng có quyền kiểm soát thị trường nhiều hơn so với trước đây. Sherry Cooper, nhà kinh tế trưởng tại Dominion Lending Centres, nói rằng các ngân hàng sẽ luôn luôn chần chừ thay đổi lãi suất niêm yết của họ, bất kể tình hình thị trường ra sao, “bởi vì đó là lãi suất họ dùng để tính tiền phạt khi khách chấm dứt mortgage nửa chừng,” bà nói trong một cuộc phỏng vấn hôm 18/2/2020.

James Laird, đồng sáng lập viên của trang mạng so sánh lãi suất Ratehub.ca, cho biết ngành cho vay mortgage sẽ hoan nghênh bất cứ điều gì giảm bớt quyền lực của cho các ngân hàng lớn. “Ngành cũng không thích chuyện lãi suất áp dụng cho stress test không biến đổi theo sự tăng hoặc giảm của lãi suất thực,” ông nói trong một cuộc phỏng vấn.

Lãi suất được niêm yết tại các ngân hàng lớn của Canada thường cao hơn nhiều so với lãi suất được chào trên thực tế và mức chênh lệch đó đã gia tăng gần đây.

Ví dụ, hiện nay có thể dễ dàng vay được mortgage với lãi suất cố định với thấp hơn ba phần trăm, mặc dù bốn trong số năm ngân hàng lớn nhất của Canada có lãi suất niêm yết là 5.19%. (Ngân hàng thứ năm, TD Bank, đã hạ lãi suất của mình xuống còn 4.99% hai tuần trước. Trước đó, lãi suất của TD là 5.34%.)

Lưu ý mức chênh lệch

Ben Gully, phó giám đốc cơ quan giám sát ngân hàng, Văn phòng Giám sát các Tổ chức Tài chính, nói trong một bài phát biểu hồi cuối tháng 1 rằng cơ quan giám sát liên bang này biết rằng mức chênh lệch đó là một vấn đề. “Mức khác biệt giữa lãi suất thỏa thuận trung bình và lãi suất chuẩn mực đã và đang lớn hơn trong thời gian gần đây; điều đó cho thấy lãi suất chuẩn mực biến thiên theo những thay đổi của thị trường ít hơn so với khi nó mới được đề xuất,” Gully nói.

“Chúng tôi đang đánh giá lại khía cạnh này của lãi suất xét duyệt của chúng tôi, vì lãi suất niêm yết hiện không đóng vai trò như chúng tôi dự định.”

Thay đổi về quy định stress test được công bố hôm 18/2 dường như là kết quả của việc đánh giá đó và sẽ có tác dụng làm giảm mức chênh lệch đó – ít nhất là tạm thời hiện nay. Thay đổi này sẽ giúp người muốn vay dễ vượt qua stress test hơn, và do đó dễ mua được nhà hơn. Trên lý thuyết, điều đó sẽ góp phần làm tăng giá nhà vì thêm nhiều người sẽ đủ điều kiện mua nhà.

Thử xem qua phân tích số liệu để thấy rõ hơn.

Theo Ratehub.ca, lãi suất trung bình cho khoản vay mortgage kỳ hạn 5 năm với lãi suất cố định hiện tại là 2.89%. Theo các quy định hiện hành, một người vay được chấp thuận cho khoản vay đó vẫn phải sẽ được kiểm tra khả năng tài chính của họ với lãi suất niêm yết 5 năm là 5.19%. Nếu họ không vượt qua stress test này, không thể vay được.

Nhưng theo quy định mới, cùng một người vay đó sẽ được kiểm tra ở mức lãi suất 4.89% — bằng lãi suất mortgage thực vay của họ cộng thêm 2%. Tức là thấp hơn 30 điểm cơ bản (0.3%), và mức chênh lệch này dù nhỏ nhưng có thể tăng sức mua thêm hàng ngàn đô.

Laird tính toán rằng theo quy định cũ, một người mua có thu nhập hàng năm là $100,000 với khoản trả trước (down payment) 10% sẽ đủ tiêu chuẩn để vay mortgage với lãi suất 2.89% và có thể mua một ngôi nhà trị giá $511,424 nếu được kiểm tra tài chính ngay thời điểm hiện tại. Theo quy định mới, cùng một người mua lại có thể mua được nhà trị giá $526,632 — tức là sức mua tăng thêm $15,000.

“Đây sẽ là một thay đổi đáng hoan nghênh đối với ngành cho vay mortgage và người tiêu dùng,” Laird nói.

Cooper đồng ý với nhận định đó. “Giả định tất cả các yếu tố khác không đổi, điều đó chắc chắn sẽ tăng sức mua,” bà nói. “Về mặt tâm lý, điều đó rất tích cực.”

Nguồn: CBC, 18/2/2020.

© Bản tiếng Việt của Canada Info.

Leave a Reply

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.