Thuê nhà hay mua nhà có lợi hơn về tài chính?

Địa ốc, Tài chính cá nhân

Rob Carrick

Khương An dịch

buy-rentNăm học nào giáo sư Frank Tristani cũng giao cho các sinh viên môn tài chính ở Đại học McMaster bài tập so sánh xem thuê nhà hay mua nhà để ở thì sẽ khiến ta giàu hơn. Mỗi khi ông tổng hợp kết quả phân tích, thuê nhà bao giờ cũng ăn đứt. Ông cho biết trong sáu năm qua chưa có sinh viên nào có đủ bằng chứng để chứng minh rằng mua nhà sẽ giúp người ta giàu hơn trong dài hạn.

Do nhu cầu, ngày càng có nhiều người cân nhắc việc thuê nhà, ít nhất là tạm thời, thay vì mua nhà trong một thị trường địa ốc có số nhà được bán đã giảm đi nhưng giá nhà phần lớn tiếp tục nhích lên cao hơn.

Chưa bao giờ có câu trả lời dứt khoát cho câu hỏi giữa sở hữu nhà và thuê nhà để ở suốt đời cái nào có lợi hơn. Nhưng ít ra chúng ta có thể nói rằng quan điểm “thuê nhà là ngu dốt về tài chính” cũng ấu trĩ như nghĩ rằng trái đất phẳng. Theo một phân tích của giáo sư Tristani, người thuê nhà với kế hoạch tiết kiệm tuân thủ nghiêm ngặt rốt cuộc có thể giàu hơn một người sở hữu nhà.

Trước khi đào sâu nghiên cứu số liệu, ta thử xem qua kinh nghiệm chuyên môn của ông Tristani. Vị giáo sư 60 tuổi này đã có hơn 34 năm làm việc trong ngành ngân hàng, qua các chức vụ quản lý chi nhánh, cũng như trong các mảng quản lý đầu tư tài sản cá nhân và tín dụng doanh nghiệp. Hiện nay ông dạy các môn tài chính doanh nghiệp cho các sinh viên chuyên ngành kinh doanh và kế toán ở Đại học McMaster. Đây là một người rành rỏi từng ngóc ngách của kế toán và tài chính, và bản thân ông sở hữu một căn nhà.

Bài tập mua nhà so với thuê nhà có mục đích dạy sinh viên của ông cách phân tích tài chính không thiên vị, hướng về tương lai dùng trong thế giới kinh doanh. Đây là một bài tập phân tích số liệu, chứ không phải lối sống.

Câu hỏi ông Tristani đặt ra cho sinh viên rất đơn giản: Liệu tình hình tài chính của bạn sẽ khá hơn nếu hiện nay bạn mua nhà và trả trước 25%, hay nếu bạn thuê nhà trong cùng thời gian 25 năm của thời hạn trả hết nợ vay thế chấp để mua nhà trả góp (mortgage)? Nhiều yếu tố chi phí ảnh hưởng tới quyết định này phải được xác định.

Mua nhà

Lời giải của chính ông Tristani cho câu hỏi này bắt đầu với giả định một căn nhà trị giá 400.000 Gia kim ở Hamilton, nơi Đại học McMaster tọa lạc, mua hôm nay với 100.000 Gia kim trả trước. Ở mức lãi suất mortgage cố định ở mức 3,99% trong vòng 25 năm, với lịch trả nợ hàng tháng, tổng số tiền phải trả trong 25 năm là gần 473.000.[i]

Tiếp theo, ông cộng thêm các chi phí “nuôi nhà” ở mức 4% giá trị thị trường của căn nhà mỗi năm. Chi phí bảo trì bao gồm điện nước, thuế địa ốc, và các khoản tích tụ để trang trải những lần sửa sang và bảo trì lớn theo định kỳ. Tổng chi phí “nuôi nhà” trong 25 năm là $583.348.

Tỉ lệ gia tăng giá trị căn nhà trung bình hàng năm được giả định bằng tỉ lệ lạm phát, và ông Tristani lấy mức 3%. Căn nhà có giá trị $837.511 sau 25 năm, thấp hơn gần $319.000 so với tổng số tiền trả trước cộng với các chi phí trả nợ mortage và chi phí “nuôi nhà”.

Thuê nhà

Chi phí thuê nhà được ấn định ở mức $1.500 mỗi tháng, tức là tổng cộng $541.134 trong 25 năm nếu giả định tỉ lệ gia tăng 1,5% hàng năm, cộng với $131.253 để trang trải chi phí điện nước và bảo hiểm. Ưu điểm của phương án thuê là cuối cùng ta có một danh mục đầu tư trị giá $936.789, vì ta có thể đầu tư số tiền $100.000 ban đầu (dư ra vì không phải mua nhà) cộng với các khoản tiết kiệm do khỏi phải trả chi phí trả nợ mortage và chi phí “nuôi nhà” với suất sinh lời trung bình 6% mỗi năm. Theo tính toán của ông Tristani, các khoản đầu tư của ta rốt cuộc sẽ có giá trị cao hơn $264.000 so với tổng số tiền thuê nhà.[ii]

Cân nhắc kỹ lưỡng các giả định

Có nhiều điểm có thể tranh luận ở đây. Đầu tư với suất sinh lời trung bình 6%? Ông Tristani nói ông thực sự đã chiết khấu suất sinh lời trung bình trong lịch sử của các cổ phiếu ngân hàng ở mức tổng cộng 9% (tỉ lệ tăng giá trị cổ phiếu cộng với tỉ lệ cổ tức) đầu tư trong dài hạn để rút ra con số 6% này.

Lãi suất mortgage 3,99%? Có thể hơi cao trong bối cảnh hiện nay, nhưng lại là một lãi suất khá thấp trong lịch sử. Tuy nhiên, hãy cẩn thận khi đưa ra lập luận về chi phí “nuôi nhà”. Chúng được giả định hơi cao, nhưng ông Tristani nói cần phải như vậy nếu bạn muốn có được giá cao khi bạn bán nhà.

Một lý do cơ bản để ủng hộ việc sở hữu nhà cho rằng việc trả nợ mortgage là một kế hoạch tiết kiệm bắt buộc. Nếu thuê nhà, bạn có thể có thể không thể ép mình vào kỷ cương đầu tư số tiền tiết kiệm do không sở hữu nhà. Vốn luôn là người thích suy nghĩ ngược đời, ông Tristani nói kinh nghiệm cho thấy người sở hữu nhà cho thấy ít khép mình vào kỷ cương tiết kiệm hơn người thuê nhà. Cứ thử nhìn những người đang dùng các hạn mức tín dụng dựa trên giá trị sở hữu nhà (home equity lines of credit) vay thêm tiền để ăn sung mặc sướng là đủ thấy.

Mỗi năm, sinh viên của ông Tristani bắt đầu bằng cách thử đưa ra lập luận ủng hộ mua nhà thay vì thuê nhà, để rồi rốt cuộc các giả định của họ bị bác bỏ. Song, đừng vội gọi ông Tristani là người chê bai việc mua nhà. Ông nói: “Mục đích chính của bài tập này không phải để nói mua nhà hay thuê nhà tốt hơn. Tôi chỉ muốn giúp người ta có lối suy nghĩ như dân tài chính”.[iii]

Nguồn: Rob Carrick, “Would you be better off financially renting or buying a home?”, The Globe and Mail, 15/5/2013

Chú thích của người dịch:

[i] Với các giả định điều kiện mortgage này, số tiền phải trả hàng tháng là $1.576,44. Trong 25 năm (300 tháng), tổng số tiền trả là $472.932 (=$1.576,44 x 300). Bạn đọc nào muốn thử bằng máy tính tài chính thì dùng chức năng TVM (Time Value of Money); thao tác như sau: N = 300; I/Y (hoặc I%) = 3.99; PV = 300,000; FV = 0; P/Y = 12 (hàm ý trả hàng tháng, tức 12 lần mỗi năm); C/Y = 2 (ở Canada, tần suất tính lãi [compounding frequency / interval] theo quy định là 2 lần mỗi năm); từ đó tính PMT = -1,576.44 (làm tròn 2 chữ số thập phân).

[ii] Nếu giả định tỉ lệ tăng tiền thuê nhà bằng tỉ lệ lạm phát 3% (cho thống nhất với giả định tăng giá nhà trong phương án mua nhà), tổng chi phí thuê nhà trong 25 năm là $656.267.  Phương án thuê nhà vẫn có lợi, tuy ít hơn: giá trị của danh mục đầu tư cao hơn $149.269 so với tổng số tiền thuê nhà.

[iii] Kết quả phân tích phụ thuộc nhiều vào các giả định về các yếu tố khó đoán trước chính xác trong tương lai. Vả lại, ở một số chỗ, tác giả dùng cách đối chiếu đơn giản hóa cho dễ hiểu với bạn đọc không chuyên. Nếu soi kỹ hai phương án với cách tiếp cận tài chính chặt chẽ (áp dụng xuyên suốt giá trị hiện tại PV hoặc giá trị tương lai FV cho tất cả mọi thông số) thì kết quả có thể rất khác. Song, như tác giả đã nói, mục đích là giúp bạn đọc có cách nhìn khoa học, chứ không phải tìm ra con số cụ thể hay quả quyết phương án nào tốt hơn.

Leave a Reply

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.