Ontario sắp có quy định mới và mức phạt nặng hơn về môi giới địa ốc “ăn hai đầu”

Địa ốc, Ontario

Những người môi giới địa ốc ở Ontario sẽ phải tuân theo các quy định mới về xung đột lợi ích khi họ đại diện cho cả người mua lẫn người bán trong một giao dịch, và bị các mức phạt cao hơn khi họ vi phạm các quy định và quy tắc đạo đức của ngành.

Hôm thứ Năm 5/10, chính quyền Đảng Tự do thông báo về việc cập nhật Đạo luật Người Môi giới Kinh doanh Địa ốc (REBBA). Theo đó, mức phạt cho những người môi giới thiếu đạo đức tăng gấp đôi, lên tới $50,000, và các hãng môi giới địa ốc sẽ bị phạt tới $100,000 cho mỗi vi phạm.

Bộ trưởng các dịch vụ công quyền và người tiêu dùng Tracy MacCharles nói chính quyền đã buộc phải có hành động sau khi tin tức trên báo chi và các buổi tham vấn với ngành địa ốc tiết lộ rằng một số người môi giới hưởng lợi riêng cho mình khi “ăn hai đầu” trong các vụ mua bán nhà.

Trong một số trường hợp, người môi giới thao túng các cuộc đấu giá chào mua để họ không phải chia hoa hồng với một người môi giới khác.

Tập quán đại điện cả hai bên trong một vụ mua bán nhà được gọi chính thức là đại diện nhiều bên (multiple representation).

Trả lời phỏng vấn của nhật báo Toronto Star hôm 3/10, bộ trưởng MacCharles nói mặc định sẽ là không còn đại diện nhiều bên.

Trong trường hợp một thân chủ muốn mua nhà được chính người môi giới của họ đăng bảng, một bên sẽ được phân công cho một người môi giới khác trong cùng hãng môi giới.

Sẽ có một số ngoại lệ trong đó người môi giới vẫn có thể đại diện cho cả hai bên trong giao dịch. Các ngoại lệ đó bao gồm những vụ mua bán ở các vùng nông thôn nơi không có nhiều người môi giới; những trường hợp mua bán trong gia đình mà các bên biết rõ nhau; và một số vụ mua bán của doanh nghiệp mà trong đó các bên có luật sư tư vấn và đủ hiểu biết chuyên sâu.

Trong những trường hợp đó, vai trò của người môi giới sẽ được giới hạn chỉ còn là vai trò hướng dẫn hỗ trợ, trong đó họ thực hiện vụ mua bán nhưng bị cấm tư vấn về các offer chào mua hay về giá.

Chi tiết về những trường hợp ngoại lệ này và việc thực thi các quy định này sẽ được xác định sau khi có thêm các ý kiến từ các cuộc tham vấn, theo bộ trưởng MacCharles.

Bà nói, “Chúng tôi đang cố gắng bảo vệ người tiêu dùng, giúp cho họ có sự lựa chọn và thừa nhận đây là một ngành quan trọng trị giá hàng triệu đô-la, nếu không nói là hàng tỷ đô-la, mỗi tháng.”

Những thay đổi này sẽ đòi hỏi phải tăng cường vai trò của cơ quan quản lý ngành, Hội đồng Địa ốc Ontario (RECO). Tổ chức này sẽ chuyển từ một cơ quan giải quyết khiếu nại thành một cơ quan quản lý có tính chủ động hơn, chuyên về điều tra. Chi tiết cụ thể về cách RECO sẽ thực thi các quy định mới cũng chưa được xác định, theo theo bộ trưởng MacCharles.

Bà cho biết các quy định mới có sẽ thể có hiệu lực vào cuối năm nay, và những thay đổi khác sẽ phải đợi tới năm 2019.

Những nhà quản lý trong ngành địa ốc từng nói rằng chỉ một phần nhỏ trong các giao dịch có người môi giới đại diện cả hai bên.

Bộ trưởng MacCharles nói trong tháng 8 có 17,637 giao dịch. Nhưng bà không có số liệu về số giao dịch có cùng người đại diện nhiều bên. Bà nói sắp tới cơ quan quản lý ngành địa ốc sẽ có những số liệu đó để theo dõi các xu hướng và có hành động phù hợp về mặt quản lý nhà nước.

Những quy định mới, tương tự như quy định ở Alberta và British Columbia, sẽ “thuộc hàng nghiêm ngặt nhất Bắc Mỹ về tính minh bạch và bảo vệ khách hàng”, theo David Reid, chủ tịch mới được bầu của Hiệp hội Địa ốc Ontario (OREA), tổ chức có 70,000 hội viên trong ngành.

Tổng giám đốc Tim Hudak của hiệp hội này nói rằng đóng vai trò một người hướng dẫn hỗ trợ, đưa người mua và người bán ngồi với nhau để tìm ra một giải pháp có lợi cho cả đôi bên là một phần lớn trong công việc của một người môi giới địa ốc.

Nhưng nhà môi giới John Pasalis ở Toronto, tổng giám đốc Realosophy, nói rằng việc giảm vai trò của người môi giới xuống chỉ còn là người hướng dẫn hỗ trợ nghĩa là cả hai bên đều không có cố vấn và người bảo vệ quyền lợi cho họ.

Ông nói, “Về cơ bản họ chẳng đại diện cho ai, mà chỉ là người trung gian cho vụ mua bán. Chuyện này thực ra tệ hơn cái chúng ta có hiện nay, vì theo quy định hiện hành, người mua và người bán vẫn là thân chủ nên những người môi giới vẫn đại diện cho quyền lợi của họ.”

Những quy định mới về đại diện nhiều bên là giai đoạn đầu của một đợt đánh giá hai phần của luật REBBA năm 2002.

Nguồn: Toronto Star 5/10/2017.

Leave a Reply