Quy định nghiêm ngặt hơn về vay mortgage có thể cản trở 50000 người mua nhà mỗi năm

Địa ốc, Kinh tế

Những quy định nghiêm ngặt hơn về phép thử khả năng chịu nợ (stress test) khi vay mortgage có thể khiến từ 40,000 tới 50,000 người Canada không thể mua được nhà mỗi năm, giảm số nhà bán, và giảm tốc độ dự báo về tăng trưởng cho vay mortgage mới.

Đó là một trong những kết luận quan trọng trong một báo cáo mới công bố hôm thứ Ba 5/12 của Mortgage Professionals Canada (Chuyên viên Mortgage Canada), hiệp hội chuyên ngành đại diện cho 11,500 chuyên viên môi giới, tổ chức cho vay và hãng bảo hiểm mortgage trên toàn quốc.

Báo cáo này dự báo rằng khoảng 18% người mua nhà – tức khoảng 100,000 người/năm – sẽ không đủ tiêu chuẩn được duyệt vay để mua ngôi nhà mà họ mong muốn theo những quy định mới do Văn phòng Quản lý Các Định chế Tài chính (OSFI) thông báo hồi tháng 10.

Will Dunning, nhà kinh tế trưởng của Mortgage Professionals Canada và tác giả của báo cáo này, ước tính có từ 50% tới 60% trong những người không đủ tiêu chuẩn được vay sẽ có thể điều chỉnh kỳ vọng của mình và mua nhà rẻ hơn. Nhưng ông dự đoán rằng số 40%-50% còn lại có thể sẽ chẳng mua được nhà vì sau khi điều chỉnh, họ chẳng thể tìm được nhà nào trên thị trường vừa giá với mình.

Ông Dunning nói rằng trước quy định về stress test, các cơ quan quản lý liên bang đã áp dụng sáu thay đổi chính sách từ năm 2010 tác động tới điều kiện vay mortgage, nhưng tới nay, chỉ có những thay đổi vào năm 2012 – giảm thời gian trả nợ dần (amortization) tối đa từ 30 năm xuống 25 năm – có tác động đáng kể tới số nhà bán.

Báo cáo nghiên cứu này kết luận, “Dường như thay đổi chính sách mới này cũng có thể có những hệ quả đáng kể và kéo dài.”

Tuy số nhà bán dự kiến sẽ giảm, báo cáo này dự báo tỷ lệ tăng trưởng 5.5% về số dư nợ mortgage vào năm 2018, thấp hơn 5.9% trong năm 2017 và mức trung bình 7.3% của 12 năm trước.

Ông Dunning nói lượng nợ mortgage dự kiến sẽ tăng dù ông dự báo số nhà bán sẽ giảm, chủ yếu vì có quá nhiều nhà mới đã khởi công xây dựng và có người mua sẽ sở hữu vào năm tới. Ông nhận định rằng nếu nhìn xa hơn, mức tăng trưởng tín dụng sẽ giảm thêm nữa vào năm 2019 và 2020.

Nhiều nhà phân tích đã tiên đoán rằng người mua sẽ phải giảm 20% mức giá nhà mục tiêu của họ theo quy định stress test mới, nhưng báo cáo này nói rằng những ước tính đó phớt lờ thực tế là phần lớn vay ít hơn nhiều so với mức ngân hàng duyệt cho họ vay, nên có chỗ để điều chỉnh.

Dựa trên số liệu từ một cuộc khảo sát mà hiệp hội này thực hiện hồi mùa xuân – yêu cầu những người mua nhà khả dĩ nêu mức giá mua, mức trả trước (down payment) và lãi suất vay  mà họ nhắm tới – ông Dunning tiên đoán người mua trung bình sẽ chỉ cần giảm mức giá mục tiêu của họ 6.8%, tức $31,000, theo các quy định mới.

Hiệp hội Mortgage Professionals Canada cho biết họ không phản đối ý tưởng thực hiện stress test nói chung, mà chỉ nhận định rằng các thông số cho phép thử này quá ngặt nghèo. Hiệp hội này cho rằng làm stress test với lãi suất cao hơn 2 điểm phần trăm so với mức hiện tại là không thực tế hay hữu ích.

Trước hết, đa số người mua mới lấy được mortgage với lãi suất cố định kỳ hạn 5 năm, nghĩa là nếu hiện nay họ ký vay với lãi suất cố định, họ sẽ không bị ảnh hưởng bởi những lần tăng lãi suất cho tới năm 2022.

Theo báo cáo, lãi suất mortgage trung bình ở Canada hiện nay là  2.96%.

Ngay cả khi giả định lãi suất sẽ tăng khi họ phải ký lại mortgage, các quy định stress test hiện nay phớt lờ hai điều. Thứ nhất, tính trung bình sau 5 năm vay mortgage, người vay đã trả được 15% vốn gốc, cho dù họ chỉ trả đúng các mức trả định kỳ hàng tháng, mà không trả thêm vào vốn gốc (prepayment). Với tỷ lệ vốn chủ sở hữu (equity) cao hơn trong ngôi nhà của mình, họ sẽ có khả năng cao hơn để chịu nợ, ngay cả với lãi suất cao hơn.

 

 

Leave a Reply