Với quy định mới về mortgage, thu nhập cần tăng bao nhiêu mới mua được nhà (hoặc phải mua nhà rẻ hơn chừng nào) ở Canada?

Địa ốc, Tài chính cá nhân

Hồi tháng 10/2017, Văn phòng Quản lý Các Định chế Tài chính (OSFI), cơ quan quản lý ngân hàng Canada, đã công bố các quy định mới về vay thế chấp (mortgage). Các quy định này chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2018.

Những quy định này được ban hành trong bối cảnh lãi suất đang tăng lên, và do đó tăng thêm lo ngại, khi giới hoạch định chính sách ở cả cấp liên bang lẫn tỉnh bang đều áp dụng các biện pháp để hạ nhiệt một số thị trường nhà tăng quá nóng và để bảo đảm rằng người dân có thể gánh nổi nợ nần ngày càng tăng.

Trong những quy định mới quan trọng có yêu cầu bắt buộc những người vay không được bảo hiểm phải thực hiện stress test (phép thử khả năng chịu nợ). Trước đây chỉ có những người vay được bảo hiểm mới phải trải qua stress test.

Bàn về những quy định mới của OSFI, chuyên gia kinh tế Paul Matsiras của Moody’s Analytics nói, “Có thể nói rằng thay đổi lớn nhất trong những quy định mới bắt đầu từ ngày 1/1 là việc tất cả những người muốn mua nhà, kể cả những người có mức trả trước (down payment) hơn 20%, phải trải qua một stress test trước khi ngân hàng có thể cho vay.”



Trong một báo cáo về quyết định của OSFI, ông nói thêm, “Biện pháp này sẽ giúp hạ nhiệt thị trường, vì những người muốn mua nhà buộc phải chấp nhận các phương án có giá phải chăng hơn.”

Theo quy định mới, bạn phải chứng minh rằng bạn vẫn có thể đủ sức trả nợ bằng cách đáp ứng tiêu chuẩn vay ở lãi suất cao hơn giữa hai mức sau đây: lãi suất chuẩn mực 5 năm được niêm yết của Ngân hàng Trung ương Canada, hoặc lãi suất cao hơn 2 điểm phần trăm so với lãi suất mà bạn thương lượng được với ngân hàng.

Stress test này áp dụng cho các khoản vay mortgage mới không được bảo hiểm – tức là những người có down payment ít nhất 20% – và bất cứ ai đổi sang vay ở ngân hàng khác. (Hiện đã có stress test dành cho các khoản vay mortgage được bảo hiểm với down payment ít hơn 20%.)

Dùng số liệu của hãng địa ốc Brookfield RPS, ông Matsiras đưa ra ví dụ sau đây:

Một người có nhà được định giá ở mức trung vị $565,960 có mức down payment 20%, và do vậy có khoản vay $452,768. Nếu vay với lãi suất 2.75%, người này sẽ trả $2,085/tháng. Nhưng ở lãi suất cộng thêm 2 điểm phần trăm, tức 4.75%, mức trả nợ sẽ là $2,579/tháng.

Ông Matsiras nói, “Vì vậy giả sử tất cả các khoản chi trả hàng tháng khác không thay đổi, và giả sử người này vay hết mức tới nỗi tỷ số trả nợ trên thu nhập đụng mức tối đa 32% [theo quy định của Công ty Mortgage và Nhà Canada (CMHC)], ta có thể thấy rằng thu nhập của người này sẽ cần phải tăng thêm $18,150 thì mới kham nổi mức trả nợ hàng tháng mới.”



“Tất nhiên, mức tăng thu nhập tùy thuộc người này sống ở đâu: Ở British Columbia, thu nhập cần phải tăng thêm $32,000, còn ở New Brunswick thì chỉ cần tăng thêm $6,500.”

Dưới đây là tóm tắt so sánh giữa các tỉnh bang theo phân tích của Brookfield và Moody’s Analytics:

Một cách nhìn khác là xác định giá trị nhà mà người đó có thể kham nổi.

Ông Matsiras nói, “Tất nhiên, hai bảng này có giả định lớn là người này vay mortgage tới mức tối đa.”

“Tuy nhiên, ví dụ này cho thấy rằng khi lãi suất bắt đầu tăng lên, người tiêu dùng phải chuẩn bị ứng phó với chi phí mortgage cao hơn trong vòng 10 năm tới. Các quy định mới này sẽ bảo đảm rằng những chủ nhà tương lai được chuẩn bị tốt hơn.”

Các quy định mới này được dự kiến là sẽ làm lắng dịu thị trường, nhất là khi xuất hiện cùng với các biện pháp khác.

Chuyên gia kinh tế Dina Ignjatovic của Toronto-Dominion Bank nói, “Chúng tôi nghĩ rằng sự thay đổi quy định này sẽ khiến cầu tăng trước ngày 1/1/2018, ngày bắt đầu hiệu lực, và giảm hoạt động thị trường nhà sau đó.”

“Thực vậy, chúng tôi ước tính rằng nhu cầu mua nhà có thể giảm 5% tới 10%, còn giá có thể giảm 2% tới 4% trong năm 2018 so với kịch bản cơ bản, do sự thay đổi này.”

Khương An lược dịch từ The Globe and Mail 26/10/2017.

© Bản tiếng Việt của Canada Info.

Tin liên quan:

Leave a Reply

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.