Quy định mới về mortgage đẩy người mua nhà sang những nơi cho vay không truyền thống

Theo giới môi giới mortgage, tỷ lệ từ chối cho vay của các ngân hàng lớn và các tổ chức chỉ chuyên cho vay mortgage truyền thống đã tăng 20% sau khi cơ quan quản lý ngân hàng của Canada ra quy định mới về stress test (phép thử khả năng chịu nợ) đối với những người mua nhà không cần bảo hiểm mortgage.

Vì vậy, những tổ chức cho vay không truyền thống đang có thêm nhiều khách hàng khi các chuyên viên môi giới mortgage ngày càng chỉ dẫn người mua nhà chuyển sang các phương án vay ở những tổ chức không bị chi phối bởi các quy định nghiêm ngặt mới của Văn phòng Quản lý Các Định chế Tài chính (OSFI)

Những khách hàng không đáp ứng tiêu chuẩn đang chuyển sang vay từ các công ty tư nhân, các công ty đầu tư mortgage và các liên hiệp tín dụng (credit union), những nơi do chính quyền tỉnh bang quản lý và không buộc phải thực hiện stress test, theo Carmen Campagnaro, tổng giám đốc Pro Funds Mortgages ở Burlington, Ontario.

Campagnaro là một trong chuyên viên môi giới nói rằng số đơn xin vay bị các tổ chức cho vay truyền thống từ chối đã tăng 20% kể từ ngày 1/1/2018, ngày bắt đầu hiệu lực của quy định của OSFI về thực hiện stress test cho người vay không được bảo hiểm, hoặc những người có khoản trả trước (down payment) hơn 20%.

Công ty cho vay tư nhân Fisgard Asset Management Corporation ở Victoria đang tiếp nhận số khách hàng mới nhiều hơn và “có chất lượng hơn”, theo Hali Noble, phó tổng giám đốc về đầu tư mortgage nhà ở và quan hệ với môi giới.

Noble nói, “Nhiều người trong số này lẽ ra có thể vay được từ ngân hàng, nhưng nay lại không.”

Quy định mới của OSFI nhằm hạn chế cho vay rủi ro khi mức nợ của hộ gia đình tăng lên và giá nhà tăng cao ở một số thị trường.

Để vay được tiền từ một tổ chức cho vay thuộc quyền quản lý của liên bang, người mua nhà phải chứng minh rằng họ có thể trả nợ mortgage không được bảo hiểm của mình ở lãi suất dùng để làm stress test: mức cao hơn giữa lãi suất mortgage theo thỏa thuận cộng với hai điểm phần trăm, hoặc lãi suất chuẩn mực kỳ hạn 5 năm do Ngân hàng Trung ương Canada công bố. Trước quy định này đã có stress test đối với những người có mortgage được bảo hiểm.

Giám đốc Jeremy Rudin từng nói rằng OSFI biết rằng các quy định nghiêm ngặt hơn có thể có những hệ quả ngoài chủ đích, chẳng hạn như khiến người vay chuyển sang các tổ chức cho vay rủi ro hơn không thuộc quyền quản lý của OSFI.

Hồi tháng 10/2017, ông nói, “Chúng tôi không thể kiểm soát những gì chúng tôi không thể kiểm soát.”

“Trách nhiệm của chúng tôi tập trung vào sự an toàn và tính vững mạnh của các định chế do liên bang quản lý. … Đó không phải là điều chúng tôi muốn nhưng đó không phải là điều chúng tôi có quyền ngăn chặn.”

Dave Teixeira, phó tổng giám đốc vận hành, đối ngoại và truyền thông của Dominion Lending Centres, nói rằng từ khi quy định mới về mortgage có hiệu lực, cả lãi suất cơ bản của Ngân hàng Trung ương Canada lẫn lãi suất chuẩn mực đều tăng, càng gây thêm gánh nặng cho người vay.

Ông cho biết các chuyên viên môi giới của Dominion đang chứng kiến tỷ lệ từ chối cho vay cao hơn và khách hàng phải nộp nhiều đơn xin vay ở các định chế khác nhau trước khi tìm được chỗ cho vay chấp nhận.

Do đó, các chuyên viên môi giới của họ nộp số đơn nhiều hơn 80% so với năm ngoái. Ông Teixeira nói, “Thông thường khách hàng của chúng tôi nộp đơn vay từ các ngân hàng và các tổ chức chuyên cho vay mortgage, và nay chúng tôi có nhiều khách hàng, tăng khoảng 20%, chuyển sang các liên hiệp tín dụng.”

Tuy nhiên, một số liên hiệp tín dụng đã tự nguyện thực hiện stress test mới hoặc siết chặt các quy định cua chính mình.

Liên hiệp tín dụng Desjardins Group ở Quebec đã áp dụng đầy đủ các quy định mortgage mới của OSFI từ ngày 1/1.

Phát ngôn viên Valerie Lamarre của Desjardins nói, “Chúng tôi tin rằng đó là cách hữu hiệu để bảo vệ khách hàng tránh những biến động lãi suất.”

Vancity Credit Union ở Vancouver đã tự nguyện tăng yêu cầu stress test mà các thành viên phải đáp ứng để được duyệt vay mortgage.

Rick Sielski, phó tổng giám đốc về rủi ro của Vancity, không tiết lộ về các chi tiết của stress test, và nói rằng còn quá sớm để đánh giá tác động của các quy định mới.

Ông nói, “Chúng tôi thực sự đang cố gắng bảo đảm rằng chúng tôi phục vụ thị trường và khách hàng của chúng tôi một cách có trách nhiệm.”

Yêu cầu cao hơn cũng đang đẩy khách hàng sang những tổ chức cho vay rủi ro hơn.

Robert McLister, chuyên viên hoạch định mortgage ở IntelliMortgage và sáng lập viên trang mạng RateSpy.com, nói rằng các quy định mới đang đẩy các khách hàng có chất lượng cao xuống các tổ chức thấp hơn trong bậc thang tín dụng. Ông nhận định rằng các tổ chức cho vay ít bị nhà nước quản lý hơn và có mức độ chấp nhận rủi ro cao hơn nay có nhiều khách hàng hơn; họ vừa có thể tính lãi cao hơn vừa có thể kén chọn khách hàng hơn.

Nguồn: CBC 5/2/2018.