Thị trường địa ốc nào ở Canada hiện có lợi nhất cho người mua, người bán?

Bài đặc sắc, Địa ốc

Khương An

Sau một khởi đầu khó khăn cho năm 2018 trong bối cảnh lãi suất tăng và các quy định mới của liên bang và tỉnh bang về nhà ở, thị trường địa ốc của Canada đang tăng trở lại.

Số nhà bán đã nhích lên trở lại trong tháng 5, 6 và 7 sau khi giảm mạnh vào cuối năm 2017. Và giá cũng đang tăng lên trở lại. Giá trung bình của một ngôi nhà ở Canada là $481,500 trong tháng 7, tăng 1% so với tháng 6.

Nhưng ở cấp độ địa phương, thị trường địa ốc khác hẳn so với một năm trước đây, theo một báo cáo mới của trang mạng chuyên về địa ốc Zoocasa.

Zoocasa xem xét tỷ lệ số nhà bán trên số nhà mới đăng bảng bán (sales-to-new-listings): đây là thước đo liệu một thị trường nào đó có lợi cho người mua nhà hay có lợi cho người bán nhà. Số đo này là tỷ lệ giữa số lượng nhà bán được và số lượng nhà mới được đăng bảng bán trong một thời gian cụ thể.

Tỷ lệ từ 40% tới 60% thường được xem là một thị trường cân bằng (balanced market), tức là thị trường giằng co giữa hai bên mua bán, nơi người mua và người bán có ưu thế gần bằng nhau. Bất kỳ tỷ lệ nào trên ngưỡng đó được coi là thị trường có lợi cho người bán (sellers’ market), khi nhà bán nhanh và nhu cầu quá nhiều của người mua mang lại lợi thế cho người bán. Ngược lại, tỷ lệ dưới 40% thể hiện thị trường có lợi cho người mua (buyers’ market), nơi những bảng rao bán nhà thường cắm lâu hơn trên bãi cỏ trước nhà và những người tìm mua nhà có lợi thế thương lượng cao hơn.

Nhìn tổng quát, thị trường địa ốc Canada năm nay cân bằng, với tỷ lệ 56%, hơi thiên về có lợi cho người bán một chút, so với tỷ lệ 55% vào tháng 7 năm 2017. (Bản tiếng Việt của CanadaInfo.net.)

Tuy nhiên, thực tế mỗi nơi mỗi khác ở 26 thị trường chính được Hiệp hội Địa ốc Canada (CREA) theo dõi, bởi những yếu tố như thu nhập, nguồn cung nhà, và nền kinh tế địa phương ảnh hưởng tới nhu cầu địa ốc. Ví dụ, một người bán ở Newfoundland đối mặt với một thực tiễn khác hẳn so với một người bán ở Victoria.

Hẳn bạn nghĩ Vancouver và Toronto sẽ đứng đầu bảng xếp hạng những nơi bất lợi nhất cho người mua nhà. Nhưng dữ liệu mới nhất từ ​​tháng 7 cho thấy tình hình khác hẳn, theo báo cáo của Zoocasa.

Các vùng Đại đô thị Vancouver và Đại đô thị Toronto hiện nằm trong mức cân bằng, với tỷ lệ số nhà bán trên số nhà mới đăng bảng bán lần lượt là 43% và 50%. Nói như vậy không có nghĩa là nhà ở những nơi đó đột nhiên có giá cả dễ mua. Giá đã không giảm nhiều mặc dù có những biến động đáng kể về số nhà bán và vẫn còn ngoài khả năng mua của nhiều người. Tuy nhiên, dữ liệu cho thấy rằng người mua có thể có lợi thế thương lượng nhiều hơn một chút, ít nhất là trên thị trường nhà độc lập (detached), mà khác với phân khúc thị trường căn hộ condo, đã sụt giảm đáng kể ở cả hai thành phố lớn này.

Ngược lại, London (Ontario), Montreal và Ottawa đứng đầu trong những thị trường có lợi cho người bán hiện nay. Giá ở những nơi này vẫn còn cách xa so với các mức giá cao kỷ lục ở Vancouver và Toronto, nhưng nhà đang bán nhanh và người mua không có nhiều ảnh hưởng.

“Mức tăng ít ỏi về số nhà mới đăng bảng bán đã khiến thị trường London hết sức căng thẳng, khiến giá tăng mạnh,” hai chuyên gia kinh tế Derek Burleton và Rishi Sondhi của ngân hàng TD viết trong một bài nghiên cứu công bố hôm 22/8 nhận định về nhiều xu hướng tương tự các xu hướng từ số liệu của Zoocasa.

Montreal và Ottawa đã được giới quan sát thị trường địa ốc để ý lâu nay, khi chi phí vay cao hơn và các quy định nghiêm ngặt hơn về nhà ở và vay mortgage khiến người mua bớt quan tâm tới Vancouver và Toronto và chuyển sang hai thị trường có giá cả tương đối dễ mua này.

“Với tỷ lệ số nhà bán trên số nhà đăng bảng bán hiện đang hết sức có lợi người bán, giá có thể còn tăng thêm nữa,” Burleton và Sondhi viết về thị trường Montreal. Còn ở Ottawa, giá chuẩn đang đạt mức tăng mạnh, từ đầu năm 2018 tới nay tăng trung bình 8% so với cùng kỳ năm trước. (Bản tiếng Việt của CanadaInfo.net)

Tuy nhiên, có lẽ điều đáng ngạc nhiên nhất về tỷ lệ số nhà bán trên số nhà đăng bảng bán gần đây là tình hình đang diễn ra ở các tỉnh bang vùng Đại Tây Dương (Atlantic Canada). Halifax và Saint John, N.B., hiện rất có lợi người bán, với tỷ lệ lần lượt là 66% và 64%.

Burleton và Sondhi viết, “Khác với nhiều năm trước, các thị trường ở các tỉnh bang vùng Đại Tây Dương đã vượt trội so với Canada”, mặc dù Newfoundland and Labrador vẫn là một ngoại lệ.

Tăng trưởng dân số và số nhà đăng bảng bán mới sụt giảm tạo ra một thị trường “tương đối căng thẳng” ở Halifax. Và số nhà bán tại Saint John đã tăng mạnh kể từ tháng Năm, mặc dù điều đó có thể không kéo dài trong bối cảnh lãi suất tăng và tình hình tạo công ăn việc làm và các xu hướng dân số không khả quan, theo nhận định của hai chuyên gia kinh tế này.

Về triển vọng thị trường sắp tới, Burleton và Sondhi cho rằng có sự hồi phục ổn định nhưng chậm.

Khác với các lần trước đây khi thị trường tăng mạnh trở lại sau một đợt mới siết chặt quy định về nhà ở, nhu cầu dồn nén của một số người muốn mua nhà và mức tăng thu nhập ổn định lần này sẽ phải gặp phải lực cản mạnh hơn, nhất là trong bối cảnh Ngân hàng Trung ương Canada dần dần tăng lãi suất. (Bản tiếng Việt của CanadaInfo.net)

Tổng hợp từ Zoocasa và Global News 22/8/2018.

© Bản tiếng Việt của Canada Info.

Leave a Reply

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.