Quy định mới về mortgage có thể khiến người vay chuyển sang thị trường cho vay không bị quản lý

Địa ốc, Tài chính cá nhân

Tuần rồi Ngân hàng Trung ương Canada công bố số liệu cho thấy các quy định nghiêm ngặt hơn về vay mortgage cùng với lãi suất cao hơn đã góp phần làm giảm tỷ lệ tăng các khoản vay mortgage rủi ro. Nhưng một số chuyên gia kinh tế lo ngại rằng những người vay có tỷ lệ vay nợ cao chuyển sang thị trường mortgage không chịu sự quản lý của nhà nước.

Phân tích của ngân hàng trung ương nói rằng các phép thử khả năng chịu nợ mortgage (stress test) đã góp phần làm giảm đáng kể tỷ lệ những người vay mượn ít nhất 4.5 lần thu nhập của họ để mua nhà, và có mức trả trước (down payment) thấp khi họ vay.

Hai năm trước, loại người vay này chiếm 20% thị trường. Tỷ lệ này nay giảm xuống chỉ còn 6%.

Nhưng số liệu của ngân hàng trung ương chỉ giới hạn trong những gì đang diễn ra tại các định chế chịu sự quản lý của liên bang, chẳng hạn như các ngân hàng lớn nhất Canada. Tình hình thị trường tại các tổ chức cho vay không bị quản lý thì không được xem xét trong phân tích đó.

Những người cho vay tư nhân không phải chấp hành các quy định của liên bang, trong đó có stress test.

“Những vùng có giá nhà cao, như vùng Đại Đô thị Toronto (GTA), do đó có thể có thêm nhiều người vay mortgage từ những người cho vay tư nhân vì họ có thể không hội đủ điều kiện được vay với các tổ chức cho vay khác,” theo phân tích của ngân hàng trung ương.

Tuy hoạt động cho vay tư nhân không nằm trong phạm vi quản lý của mình, ngân hàng trung ương thừa nhận rằng đó là một phần của thị trường đang tăng trưởng. Ví dụ, thị phần của những người cho vay tư nhân ở vùng GTA đã tăng 50% từ năm ngoái, và nay chiếm gần 1/10 số người vay, theo ngân hàng trung ương.

Hoạt động cho vay không bị nhà nước quản lý về bản chất không rủi ro — nhưng giới phân tích khó theo dõi.

“Chúng ta đang lâm vào tình huống mà trong đó phân khúc tăng trưởng nhanh nhất của thị trường là phân khúc trong bóng tối, và như vậy là không tối ưu,” phó trưởng ban kinh tế của ngân hàng CIBC Benjamin Tal, nói.

Tal nhận định rằng do không có thêm thông tin về diễn biến trong thị trường vay tư nhân, không rõ liệu có phải những thay đổi chính sách của ngân hàng trung ương chỉ đang dàn trải rủi ro — thay vì giảm rủi ro.

“Chắc chắn nó đang giảm rủi ro ở phân khúc thị trường được nhà nước quản lý, câu hỏi là liệu nó có giảm rủi ro trên toàn thị trường nói chung hay không,” Tal nói.

Giới chuyên gia về phá sản nói rằng số liệu hiện tại cũng không thể hiện bức tranh toàn cảnh về mức nợ nói chung ở Canada.

Số vụ vỡ nợ tiêu dùng đạt tới đỉnh điểm trong thời kỳ khủng hoảng tài chính 2007-08 và tương đối ổn định kể từ năm 2012. Khoảng 120,000 người Canada vỡ nợ năm ngoái, chưa tới 0.4% dân số cả nước. Nhưng các chuyên gia trong lĩnh vực này biết rằng có độ trễ giữa lúc lãi suất tăng lên và khi điều đó thực sự khiến người ta lâm vào cảnh túng bấn.

“Xét theo lịch sử, xưa nay có độ trễ hai năm từ lúc lãi suất bắt đầu tăng lên và lúc số vụ vỡ nợ tiêu dùng bắt đầu tăng,” Chantal Gingras, chủ tịch Hiệp hội Chuyên viên Phá sản và Tái cấu trúc Canada, nói.

Tới nay, lãi suất cao hơn chủ yếu ảnh hưởng tới những người vay mortgage với lãi suất biến đổi (variable rate), nhưng phần lớn người Canada vay tiền mua nhà chọn lãi suất cố định (fixed rate), giúp họ tránh chịu ảnh hưởng của việc tăng lãi suất — tạm thời thôi. Khi những người đó ký lại mortgage trong một thời kỳ lãi suất cao hơn, họ có thể bị sốc nặng.

Tuy vậy, khi tăng lãi suất hồi tháng 10, Ngân hàng Trung ương Canada tin rằng các hộ gia đình sẽ điều chỉnh cho thích nghi với lãi suất cao hơn và các chính sách thị trường gia cư.

Dựa trên phân tích của ngân hàng trung ương tuần rồi, phó trưởng ban kinh tế của ngân hàng Scotiabank Brett House nói rằng mặc dù một loạt thay đổi chính sách gần đây đang đạt được kết quả như ý định, ông vẫn muốn thấy thêm dữ liệu để có thể hiểu được tác động của các quy định mới về mortgage.

Nguồn: CBC, 18/11/2018.

© Bản tiếng Việt của Canada Info.

Leave a Reply

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.